《民法典》之居住权——有关房子的事
一、居住权及其性质
《民法典》第三百六十六条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。由此可见居住权的性质属于物权，居住权与所有权二者的区别主要在于是否拥有处分的权利，居住权就是剔除了处分功能的所有权，所有权就是增加了处分功能的居住权，因此，居住权人不得对设立居住权的房屋进行出售、出租、出借、拆除等非自用行为的处分；同时，房屋的所有权人在行使自己的处分权能的时候亦不得对抗居住权人的居住权。
《民法典》第三百六十七条规定，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或名称和住所。（二）住宅的位置。（三）居住的条件和要求。（四）居住权期限。（五）解决争议的方法。第三百六十八条规定，设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。
根据上述规定，设立居住权不仅需居住权人与所有权人订立书面合同，就居住权事宜进行明确约定，而且还需要向登记机构申请办理登记手续。居住权自登记时设立。此外，《民法典》第三百七十一条规定，以遗嘱方式设立居住权的，参照适用居住权章节的相关规定。所以，居住权既可以通过书面合同方式设立也可通过遗嘱设立。
三、居住权的消灭
居住权作为物权，其权利的消灭具备物权的相关特征，同时也有其自身的特点。
首先，通过权利抛弃的方式放弃居住权。居住权人采用明示的方式向所有权人作出抛弃居住权的意思表示，居住权消灭。居住权人作出抛弃表示的，即发生消灭居住权的效力，并且不得撤销，除非得到所有权人的同意。
其次，居住权期限届满，居住权人自动丧失居住权。居住权设定的期限届满，居住权即时消灭，所有权的负担解除。
再次，居住权人死亡，权利主体消灭，居住权也随之消灭。
第四，解除居住权条件成就。在设定居住权的遗嘱、遗赠或者合同中，对居住权设有解除条件的，如果该条件成就，则居住权消灭。
第五，居住权撤销。居住权人具有以下两种情形的，房屋所有权人有权撤销居住权：（1）故意侵害住房所有权人及其亲属的人身权或者对其财产造成重大损害的；（2）危及住房安全等严重影响住房所有权人或者他人合法权益的。居住权人行使撤销权，应当经过法院裁决，不得自行为之。
第六，住房被征收、征用、灭失。房屋被征收、征用，以及房屋灭失都将消灭居住权。住房所有权人因此取得补偿费、赔偿金的，居住权人有权请求分得适当的份额；如果居住权人没有独立生活能力，也可以放弃补偿请求权而要求适当安置。
第七，权利混同。住房所有权和居住权发生混同，即两个权利归属于同一人的，发生居住权消灭的后果。
综上，房子的本质属性为居住属性，一个没有居住权的房屋所有权是没有实际价值意义的。从社会价值层面看，居住权对推进“居者有其屋”，促进社会和谐无疑具有积极的价值；但对于房屋所有权人而言，居住权的诞生可能也会限制其所有权的实施。（法务部）